법무법인(유한) 율촌 | Yulchon LLC

율촌은 분양형 토지신탁 구조의 부동산개발사업의 시공사가 회생절차에 들어간 사안에서 회생채권조사확정재판에서 단 3억 원의 회생채권만을 인정받았던 효성캐피탈 주식회사(이하 "효성캐피탈")을 대리하여 회생채권조사확정재판에 대한 이의의 소에서 승소하여 효성캐피탈이 보유한 회생채권 105억 원 전액을 인정받는 결과를 도출하였습니다. 

주식회사 브라운팰리스(이하 "브라운팰리스")는 울산 지역에서 주상복합아파트(이하 "이 사건 아파트") 신축분양사업을 추진하면서 2006. 8. 10. 케이비부동산신탁 주식회사(이하 "KB신탁")과 사이에 브라운팰리스를 수익자로 하는 분양형 토지신탁계약을 체결하였고, 이 사건 사업에 관하여 수산업협동조합중앙회와 효성캐피탈은 선순위 대주로서 각각 300억 원 및 100억 원의 대출을, 미래저축은행 등 4개 금융회사는 각각 중순위 및 후순위 대주로서 총 167억 원의 대출을 실행하였습니다. 당초 시공사가 부도처리 되면서, KB신탁은 채무자 풍림산업 주식회사(이하 "풍림산업")을 대체시공사로 선정하여 2007. 9. 28. 공사도급계약을 체결하였고, 풍림산업은 2007. 11. 22. 브라운팰리스, KB신탁 및 이 사건 대주단과 사이에 사업약정(이하 "이 사건 사업약정")을 체결하였습니다. 이 사건 사업약정에는 (i) 풍림산업이 신축건물의 사용승인일 후 3개월이 되는 날(이하 "책임분양정산일")까지 50%의 책임분양의무를 부담하고, (ii) 책임분양정산일까지 책임분양률이 달성되지 않은 경우 풍림산업이 책임분양률에 달할 때까지 미분양물을 입주자모집공고 변경승인서상 분양가를 기준으로 인수하거나 책임분양률에 미달하는 분양대금에 대한 자금보충을 하여야 하며, (iii) 위 책임분양에 따른 분양대금 납입의무를 담보하기 위하여 사업약정 체결 즉시 풍림산업이 브라운팰리스의 이 사건 대주단에 대한 기존대출금을 책임분양 미이행금액 상당액을 한도로 중첩적으로 인수한다는 채무인수확약서를 제출하여야 한다는 규정이 있고, 풍림산업은 위 채무인수확약서를 대주단에 작성, 제출하였습니다.

이 사건 아파트가 사용승인을 받은 2011. 7. 5.로부터 3개월이 경과한 책임분양정산일까지 풍림산업은 책임분양의무를 이행하지 못하였고, 이에 KB신탁은 2011. 10. 5. 풍림산업에 사업약정에 따라 미분양물 184세대를 분양가 1,121억 원에 인수할 것을 요청하였고, 이 사건 대주단은 2011. 11. 18. 풍림산업에 채무인수확약서에 기하여 중첩적으로 인수한 대출금채무를 변제할 것을 통지하였습니다. 풍림산업은 2012. 5. 10. 서울중앙지방법원으로부터 회생절차개시결정을 받았고, 효성캐피탈을 비롯한 이 사건 대주단이 신고한 회생채권에 이의하였습니다. 회생채권조사확정재판에서 법원은 '풍림산업의 채무인수의 범위는 풍림산업이 KB신탁에 대하여 지는 손해배상책임의 범위로 제한된다'는 이유로 풍림산업의 KB신탁에 대한 손해배상액을 10,352,800,000원으로 산정한 다음, 이를 채권자별 채권금액에 따라 안분한 금액에서 채무자가 이미 시인한 것으로 인정되는 금액을 제외한 나머지 금액을 회생채권으로 확정하여, 효성캐피탈에 대하여는 약 3억 원의 회생채권이 인정되었습니다. 

회생채권조사확정재판에 대한 이의의 소에서 풍림산업은 자신의 책임분양의무는 책임분양정산일까지의 분양률이 전체 세대수의 50%에 미달하는 경우에 미분양 세대를 인수할 정지조건부 채무인데, KB신탁과 이 사건 대주단이 합리적인 이유 없이 풍림산업의 할인분양 요청을 거부하여 책임분양률에 미달하게 함으로써 신의성실에 반하여 위 조건을 성취시킨 것이므로 민법 제150조 제2항에 따라 풍림산업은 위 조건이 성취되지 아니한 것으로 주장할 수 있고, 따라서 풍림산업은 이 사건 사업약정에 기한 책임분양의무는 물론 그에 따른 기존대출금채무의 중첩적 인수에 따른 책임도 부담하지 않는다는 등의 주장을 전개하였습니다. 이에 대하여 저희는 관련 문헌 및 논문 등의 자료를 제시하면서, (i) 차입형 개발신탁이 아닌 분양형 개발신탁에 있어서는 부동산신탁회사의 역할이 보다 제한적이고 시공사가 사업 위험의 일부를 인수하는 구조이므로, 시공사인 풍림산업은 제한적 역할을 수행하는 KB신탁과는 별도로 책임분양의무를 다하여야 한다는 점, (ii) 프로젝트 금융에 있어 시공사가 '책임분양'의무를 약정하는 것은 프로젝트상 분양목적물의 미분양 위험과 할인 분양으로 인한 분양수입금 감소 위험의 일부를 시공사가 확정적으로 인수하는 방식으로 대주단에 대하여 신용을 공여하는 일종의 신용보강수단이고, 이 사건 사업약정이 실제 분양이 이루어졌더라도 분양대금이 미납된 물건을 미분양으로 간주하고 할인분양을 실시하는 경우에도 풍림산업의 책임분양 인수분에 대하여는 할인대금이 아닌 입주자모집공고 변경승인서상의 분양가를 기준으로 인수하도록 정한 것은 책임분양의무의 이행 여부를 '금액'을 기준으로 정하도록 한 것이므로, 할인분양을 하였더라도 책임분양의무가 이행되었을 것이라고 평가할 수 없다는 점, (iii) 중첩적 채무인수의 경우 KB신탁이 당사자에 해당하지 않고 풍림산업이 KB신탁에 대하여 부담하는 채무액의 한도로 채무인수액을 제한할 합리적인 근거가 없다는 점, (iv) 선순위 대주와 중/후순위 대주 사이에 안분배당을 하는 것은 부당하다는 점, (v) 위 중첩적 채무인수 및 자금보충의무 등은 손해배상채무와는 구별되는 것으로서 과실상계나 책임제한의 법리가 적용될 여지가 없다는 점 등을 주장하였고, 법원은 저희의 주장을 전부 받아들여 효성캐피탈이 신고하였던 회생채권 105억 원 전액을 인정하였습니다.

이 사건 판결은 차입형 개발신탁과 구별되는 분양형 개발신탁의 특성, 자력이 부족한 시행사에 대한 신용보강수단으로서 활용되는 시공사의 책임분양의무의 내용 및 범위, 손해배상채무가 아닌 채무에 대한 과실상계 및 책임제한 법리의 적용 한계 등과 관련하여 구체적인 설시를 하였다는 점에서 의미가 있고, 향후 관련 사건에서도 인용 가치가 높을 것으로 보입니다.