신탁사 대리해 입주예정일 자동연장조항의 약관법상 설명의무 이행 여부 판단 기준에 관한 최초의 대법원 파기환송 판결 도출
2026.06.24.
율촌은 책임준공형 관리형 토지신탁 사업의 분양계약에 포함된 입주예정일 자동연장조항(신탁사가 책임준공의무를 이행하는 경우 6개월 범위 내에서 입주예정일 자동 연장)에 관하여 약관법상 설명의무를 이행하지 않았다고 본 원심판결을 뒤집고, 신탁사를 대리하여 대법원 파기환송 판결을 이끌어 내었습니다.
최근 수분양자들이 분양계약 해제를 주장하면서, 신탁사가 책임준공의무를 이행하는 경우에는 6개월의 범위에서 입주예정일이 자동적으로 연장될 수 있도록 하는 이른바 ‘자동연장조항’을 계약 당시 수분양자에게 설명하지 않아 약관법에 따라 이를 계약내용으로 주장할 수 없다는 주장을 자주 개진하고 있고, 이에 대한 하급심의 결론과 판단기준이 엇갈리고 있습니다. 본 사건에서도 제1심은 신탁사가 설명의무를 이행한 것으로 판단한 반면, 항소심은 단순히 계약자 확인란 등의 기재만으로는 설명의무가 이행되었다고 볼 수 없다고 판단하였습니다.
상고심부터 대리한 율촌은 (1) 분양계약에 포함되는 계약 내용에는 상당히 많은 설명의무의 대상이 존재하기에 계약자 확인란, 확인서 등은 이러한 설명에 관한 중요한 입증방법으로 고려되어야 한다는 점을 강조하는 한편, (2) 하급심의 결론과 판단 기준이 나뉘어지는 지점을 면밀히 분석하여 본 사건과 대조하는 방법으로 본 사건은 설명의무를 이행한 하급심례의 사안과 가깝다는 점을 치밀하게 논증하였습니다. 그 결과 대법원은 율촌의 주장을 받아들여 계약자 확인란의 존재, 모집공고, 자동연장조항의 위치 등을 주된 판단기준으로 제시하며 원심을 파기하였습니다.
본 대법원 판결은 최근 수분양자의 분양대금반환소송에서 자주 문제되는 ‘자동연장조항’의 약관법상 설명의무 이행 여부에 대한 최초의 대법원 판결로, 특히 계약자 확인 등 처분문서의 기재와 문제되는 조항의 위치 등에 터잡은 예측 가능성이 판단의 주된 기준이 되어야 한다는 점을 선언한 판결로서 의의를 가지며, 현재 계속 중인 자동연장조항이 쟁점이 된 다수의 소송에서 활용이 가능한 중요 선례가 될 것으로 보입니다.
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