[인도네시아] 인도네시아 부동산 개발업 진출 시 유의 사항
들어가며
최근 인도네시아에 대한 한국 기업들의 투자가 활발해 지면서 인도네시아에서 부동산 개발업을 희망하는 투자자들의 문의가 증가하고 있습니다. 이에 아래와 같이 외국인 투자자가 인도네시아에서 부동산 개발을 진행할 경우 유의 사항 및 관련 절차에 대해 서술하고자 합니다.
인도네시아 부동산 특징
부동산 개발업은 외국인에게 100% 개방되어 있는 사업분야임.
부동산 개발사업을 위해 법인을 설립하는 것이 통상적이며 외국인투자회사(PMA)의 경우 토지와 건물을 제외한 투자액이 100억 루피아 이상이어야 하며, 납입자본금은 25억 루피아 이상이어야 함.
인도네시아의 지리적인 특성과 제도의 미발달로 토지 관련 법제가 아직 정비 되지 못하여 상당 부분의 토지에 등기가 이루어지지 않고 있으며 여전히 관습법이 적용되는 경우(Customary Land)가 존재함.
1960년에 제정된 기본농지법(Law No.5 5/1960 on Basic Regulations on Agrarian Principles)은 토지 관련 권리를 7개로 나누어 규정하고 있음. (소유권, 경작권, 건축권, 사용권, 임대권, 개간권, 벌목권)
외국인 토지 사용 주의점
지속적인 경제 발전으로 인하여 자카르타를 비롯한 대도시의 레지던스, 고급 아파트, 호텔, 오피스 수요는 매년 증가하고 있음. 또한 대도시의 인구증가로 인한 교통 인프라 개발이 시급한 상황임.
부동산 개발사업 착수를 위해 토지를 확보 하는 것이 가장 중요함.
Hak Milik(이하 "소유권") 토지는 오직 인도네시아 개인 이외에는 취득할 수 없으며 내국인 회사(이하 "PMDN")을 비롯한 외국인 투자회사(이하 "PMA")는 Hak Guna Bangunan(이하 "건축권") 토지를 취득하여 개발사업을 진행함.
건축권은 토지 위에 건축물 및 시설물을 건축할 수 있는 권리로서 최초 30년 사용, 이후 20년 단위로 갱신이 가능함.
현재 외국인은 Hak Pakai(이하 "사용권") 토지 위에 세워진 아파트에 대해서만 등기권리증 취득이 가능하나, 사용권 토지 위에 세워진 아파트가 거의 없어(대부분 아파트는 건축권 토지 위에 건설됨) 외국인의 인도네시아 아파트 취득은 거의 불가능함. 다만 아파트 개발사와 외국인이 Akta Jual Beli(이하 "매매증서"-Sale and Purchase Deed)를 체결하고 외국인이 그 권리를 시행사에 행사하는 방식의 비공식 아파트 매입이 실무적으로 사용되고 있음.
매매증서를 통한 비공식적 아파트 매입은 등기권리증서 취득 불능으로 인하여 파생되는 위험을 항상 수반함.
다만 가옥의 경우, 외국인이 건축권 토지를 취득하고 BPN(국토토지청)에서 사용권 토지로 Downgrade를 완료한 이후 사용권 토지 위에 가옥을 건설한 뒤 가옥에 대한 등기권리증서 취득 신청이 가능.
부동산 개발사업을 위한 인허가 제도 특징
인도네시아는 아직 부동산 개발사업에 대하여 이른바 마스터플랜에 해당하는 사업계획을 승인함으로써 해당 사업을 시행함에 있어서 요구되는 인허가를 일괄 처리하는 제도가 정비되어 있지 않음.
이에 인도네시아에서 개발사업을 하고자 하는 경우, 마스터플랜의 세부계획 별로 요구되는 인허가를 하나하나 취득해야 함.
특히 부동산이 연관된 개발사업에 요구되는 인허가 절차는 해당 주정부의 규정에 따라 다소 차이가 있으므로, 개발사업을 착수하기 전 마스터플랜 세부계획 별로 필요한 인허가 리스트를 미리 준비하는 것이 권고됨.
부동산 개발사업을 위한 외환 제도
인도네시아 중앙은행(BI, Bank of Indonesia)은 2015년 인도네시아 내 거래의 루피아 사용을 의무화하는 내용의 규정을 발표.
이에 부동산을 매매 혹은 임대함에 있어서도 루피아를 사용하여 매매대금 및 건물 임대차 사용료를 지급하여야 함.
특히 부동산 소유권 이전을 마무리 하기 위하여 해당 부동산 매매대금을 루피아로 지급하였음을 증명해야 함.
초기 투자비용 송금
대한민국 외환관리법 상 해외직접투자의 종류에는 외화유가증권 취득, 금전의 대여, 개인사업, 공동사업 참여, 해외지사 설치 등이 있음.
금전의 대여는 외화유가증권의 취득을 선행하여야 하므로 해외직접 투자신고를 할 경우에는 해당사항이 없으며, 해외투자의 가장 일반적인 방법은 외화 유가증권의 취득임. 외화 유가증권의 취득은 기존에 설립된 법인의 지분을 인수하는 것이고 다른 한가지는 신규로 법인을 설립하는 형태임.
기존 법인의 지분을 인수하는 경우, 즉 지분의 매도자가 인도네시아인 또는 인도네시아 법인인 경우는 외국환 은행에 가서 해외직접투자 신고서를 작성하시면 즉시 신고 접수가 되며, 바로 직접 개인 또는 인도네시아 법인에 송금 가능.
반면에 신설법인을 설립하는 경우에는 아직 법인이 설립되어 있지 않으므로 해당 법인으로 송금하는 것이 불가능함. 이 경우도 마찬가지로 해외직접투자 신고를 함과 동시에 신고 접수가 되며, 설립될 회사의 대표나 이사 또는 직원의 인도네시아 은행에 개설된 개인계좌로 송금을 할 수 있음. 향후에 법인이 설립된 후에 그 해당 자금이 회사로 입금이 되었다는 은행 증명이나 현지 회계법인의 확인을 받아서 신고한 날로부터 6개월 이내에 사후 관리 신고 필요.